Contrato de aluguel: os pontos que mais geram conflito entre locador e locatário

Contrato de aluguel gera conflito quase sempre pelos mesmos motivos: a garantia exigida do inquilino, quem paga o quê, reformas no imóvel, a saída antes do prazo e a hora de devolver as chaves. A Lei nº 8.245/1991 — a Lei do Inquilinato — trata de todos eles, e boa parte das brigas nasce de cláusula que contraria a lei ou de combinado que nunca foi escrito. Em Ituiutaba e região, o cenário se repete na locação residencial e na comercial.

Que garantias o locador pode exigir?

O art. 37 lista as modalidades possíveis: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. São essas. E o parágrafo único é direto: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato.

Exigir fiador e depósito em dinheiro no mesmo contrato, portanto, contraria a lei. E o problema não para na nulidade: o art. 43, II, trata como contravenção penal exigir, por motivo de locação, mais de uma garantia.

Quem paga o quê durante a locação?

Os arts. 22 e 23 dividem as obrigações. Em regra, cabem ao locador os impostos e taxas que incidam sobre o imóvel — salvo disposição expressa em contrário —, a taxa de administração imobiliária e as despesas extraordinárias de condomínio. Ao locatário, o aluguel e os encargos, as contas de consumo e as despesas ordinárias de condomínio.

A distinção entre ordinária e extraordinária é onde a discussão trava. Ordinária é a despesa de administração rotineira do prédio: salários dos empregados, limpeza das áreas comuns, manutenção de elevadores, pequenos reparos. Extraordinária foge da rotina: obras que interessem à estrutura integral do imóvel, pintura de fachada, fundo de reserva.

Por que a vistoria de entrada decide a briga da saída?

O locatário deve restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal (art. 23, III). E o locador deve fornecer, se solicitado, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência expressa aos defeitos existentes (art. 22, V). Sem esse retrato inicial, a devolução vira palavra contra palavra.

Reformas no imóvel geram indenização?

Pelo art. 35, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias feitas pelo locatário — ainda que não autorizadas — e as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o direito de retenção. As voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário ao fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36).

Repare na abertura: salvo expressa disposição contratual em contrário. Sobre a cláusula que afasta esse direito, o STJ tem entendimento sumulado (Súmula 335) no sentido de que, nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção — entendimento que o próprio STJ já delimitou, ao decidir que a renúncia às benfeitorias não alcança automaticamente as acessões.

Devolver o imóvel antes do prazo gera multa?

Durante o prazo estipulado, o locador não pode simplesmente reaver o imóvel — a locação só se desfaz antes do termo nas hipóteses do art. 9º, como acordo entre as partes, infração legal ou contratual e falta de pagamento. O locatário, todavia, pode devolvê-lo antes, pagando a multa pactuada proporcional ao período de cumprimento do contrato ou, na falta dela, a que for judicialmente estipulada (art. 4º) — ressalvada a hipótese do § 2º do art. 54-A, própria da locação em que o imóvel é construído sob medida para o locatário. Proporcional é a palavra-chave.

O parágrafo único traz uma dispensa: não há multa se a devolução decorrer de transferência, pelo empregador privado ou público, para prestar serviços em localidade diversa da do início do contrato, desde que o locatário notifique o locador por escrito com, no mínimo, trinta dias de antecedência. A notificação escrita é condição, não detalhe.

Reajuste e revisão do aluguel são a mesma coisa?

Não. O aluguel é de livre convenção, vedada a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17). As partes podem, de comum acordo, fixar novo valor e inserir ou modificar cláusula de reajuste (art. 18). Revisão é outra coisa: sem acordo, locador ou locatário podem pedir revisão judicial após três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, para ajustar o aluguel ao preço de mercado (art. 19).

Quando o contrato termina e o que é denúncia vazia?

Na locação residencial ajustada por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução ocorre findo o prazo, independentemente de notificação ou aviso (art. 46). Se o locatário continuar na posse por mais de trinta dias sem oposição, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado; ocorrida a prorrogação, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. A locação não residencial segue regras próprias, previstas em outra parte da lei.

Ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, o cenário muda: findo o prazo, a locação se prorroga por prazo indeterminado e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses do art. 47 — entre elas o pedido para uso próprio, nas condições ali previstas, e a vigência ininterrupta por mais de cinco anos.

O que pode e o que não pode

• Pode escolher a garantia entre as modalidades do art. 37. Não pode acumular mais de uma no mesmo contrato.
• Pode o locatário devolver o imóvel antes do prazo. Não pode a multa ignorar o período já cumprido.
• Pode o contrato dispor sobre indenização e retenção por benfeitorias. Não se presume o direito à indenização quando o contrato contém cláusula expressa em contrário.
• Pode haver cláusula de reajuste. Não pode o aluguel ser vinculado ao salário mínimo ou à variação cambial.
• Não valem as cláusulas que visem a elidir os objetivos da Lei do Inquilinato, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47 (art. 45).

Na locação, quase todo conflito nasce antes: no que o contrato diz e, principalmente, no que ele deixou de dizer.

Como o escritório ajuda

O trabalho começa pela leitura do contrato e dos documentos da locação: garantia contratada, cláusulas de multa e de reajuste, previsão sobre benfeitorias, termo de vistoria e histórico de cobranças. Daí se esclarece o que a lei assegura, o que o contrato alterou validamente e onde há cláusula frágil.

O atendimento alcança locação residencial e comercial em Ituiutaba e no Pontal do Triângulo. Quem compra ou vende encontra outros pontos de atenção no texto sobre o que conferir antes de assinar, e a página de Direito Imobiliário reúne os demais temas da área.

Perguntas frequentes sobre contrato de aluguel

O locador pode exigir fiador e caução em dinheiro no mesmo contrato?

Em regra, não. O art. 37 da Lei nº 8.245/1991 lista as garantias possíveis — caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — e o parágrafo único veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade num mesmo contrato. O art. 43, II, ainda trata a exigência de mais de uma garantia como contravenção penal.

Quem paga as despesas de condomínio na locação?

A lei separa as duas naturezas. As ordinárias, de administração rotineira do prédio — salários dos empregados, limpeza das áreas comuns, manutenção de elevadores —, cabem ao locatário. As extraordinárias, como obras que interessem à estrutura do imóvel, pintura de fachada e fundo de reserva, cabem ao locador.

Sair do aluguel antes do prazo obriga a pagar a multa inteira?

Não necessariamente. Pelo art. 4º da Lei do Inquilinato, o locatário pode devolver o imóvel antes do prazo pagando a multa pactuada de forma proporcional ao período já cumprido ou, na falta de multa combinada, a que for judicialmente estipulada. Há dispensa quando a saída decorre de transferência pelo empregador para outra localidade, com aviso escrito prévio.

O inquilino tem direito de ser indenizado pelas reformas que fez no imóvel?

Depende do contrato. Pelo art. 35, salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, e as úteis autorizadas são indenizáveis e permitem o direito de retenção. As voluptuárias não são. Sobre a cláusula que afasta esse direito, o STJ tem entendimento sumulado (Súmula 335) reconhecendo a validade da renúncia.