Quem desiste de um imóvel comprado na planta ou de um lote em loteamento, em regra, não perde tudo o que pagou — e também não recebe tudo de volta. Desde a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, esse desfazimento passou a ter regra escrita: há um prazo curto de arrependimento em situações delimitadas, há teto para a pena que o vendedor pode reter, há cobrança pelo tempo em que o imóvel esteve à disposição do comprador e há prazo para a devolução. E — este é o ponto que mais confunde — as regras do imóvel na planta e as do lote não são as mesmas.
Por que existem duas leis diferentes?
Porque a Lei nº 13.786/2018 alterou dois diplomas distintos: acrescentou os arts. 35-A, 43-A e 67-A à Lei nº 4.591/1964, da incorporação imobiliária — o apartamento ou a casa em condomínio vendidos antes de prontos —, e alterou a Lei nº 6.766/1979, do parcelamento do solo urbano, incluindo os arts. 26-A e 32-A e dando nova redação aos arts. 34 e 35. Em Ituiutaba e no Pontal do Triângulo essa distinção é prática: é comum o lote em loteamento parcelado em muitas prestações, assinado em plantão de vendas montado no próprio terreno — contrato regido pela Lei nº 6.766/1979, cujas contas de devolução são outras.
Um recorte anterior a qualquer conta: a lei foi publicada em 28 de dezembro de 2018 e, ao julgar os Temas repetitivos 970 e 971, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça afastou sua aplicação a contratos firmados antes da vigência. Se o contrato é anterior, os percentuais e prazos aqui descritos, em regra, não são os aplicáveis.
Existe prazo para desistir sem custo?
Existe, em hipótese delimitada. Na incorporação, o § 10 do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 dispõe que os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento durante o prazo improrrogável de 7 dias, com devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. O § 11 estabelece que cabe ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo por carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como início da contagem. E o § 12 dispõe que, transcorridos os 7 dias sem o exercício do direito, observa-se a irretratabilidade do contrato de incorporação (art. 32, § 2º).
No lote, a base normativa é outra. A Lei nº 6.766/1979 não tem dispositivo equivalente a esse § 10. O que ela traz é o art. 26-A, VII: o quadro-resumo deve informar sobre a possibilidade de exercício do direito de arrependimento previsto no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor, nos contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador. Exigência semelhante de informação existe na incorporação (art. 35-A, VIII) — os regimes se comunicam. A diferença prática está no § 10, que só existe para a incorporação e disciplina prazo, efeitos e prova do arrependimento.
Quanto pode ser retido no distrato do imóvel na planta?
O caput do art. 67-A tem escopo próprio: trata do desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, por distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente. Nessa hipótese, o adquirente faz jus à restituição das quantias pagas diretamente ao incorporador, atualizadas pelo índice contratual, das quais se deduzem cumulativamente a integralidade da comissão de corretagem (inciso I) e a pena convencional, que não poderá exceder a 25% da quantia paga (inciso II). Contratos com outra estrutura — financiamento bancário interveniente ou alienação fiduciária, por exemplo — podem seguir regime diverso.
Some-se o § 2º: em função do período em que teve a unidade disponibilizada, o adquirente responde por impostos reais, cotas de condomínio, contribuições a associações de moradores, pelos demais encargos previstos no contrato e pelo valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die. Esses débitos podem ser compensados com o valor a restituir (§ 3º).
O patamar muda quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação (arts. 31-A a 31-F): o § 5º admite que a pena do inciso II seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga, com restituição em até 30 dias após o habite-se. Não é automático — depende do que o contrato pactuou. E há divergência nos tribunais sobre a aplicação desse teto quando o contrato configura relação de consumo, com decisões em ambos os sentidos.
Em quanto tempo o dinheiro volta?
Os prazos não são curtos. Fora do patrimônio de afetação, o § 6º prevê pagamento do remanescente em parcela única, após 180 dias contados do desfazimento; sob patrimônio de afetação, o § 5º vincula a devolução ao habite-se. A lei traz dois atalhos: revendida a unidade antes desses prazos, o remanescente é pago em até 30 dias da revenda (§ 7º); e, pelo § 9º, não incide a cláusula penal se quem desiste apresentar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações, com anuência do incorporador e aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do substituto.
E quando quem atrasa é a construtora?
O art. 43-A admite a entrega em até 180 dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, sem que isso dê causa à resolução nem gere penalidade. Ultrapassado o prazo, e desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, o § 1º permite que ele promova a resolução, com devolução integral dos valores pagos e a multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução. Mantido o contrato, o § 2º prevê ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, pro rata die. O § 3º veda a cumulação das duas.
No distrato, o contrato não é a única peça que importa — mas é a peça que a outra parte vai apresentar primeiro.
O que muda quando o que se compra é um lote?
Muda a lei aplicável e mudam as contas. Para o lote em parcelamento do solo urbano, o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 autoriza descontar dos valores pagos, entre outros itens: a fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contada da transmissão da posse ao adquirente até a restituição ao loteador; e a cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitadas a um desconto de 10% do valor atualizado do contrato.
A diferença é estrutural: no lote, o teto de 10% incide sobre o valor atualizado do contrato; na incorporação, os 25% incidem sobre a quantia paga. São bases de cálculo distintas, e trocá-las distorce o resultado — sobretudo quando pouco foi pago. A restituição, no lote, ocorre em até 12 parcelas mensais, após carência de prazo máximo de 180 dias contados do prazo contratual de conclusão das obras (obras em andamento) ou de 12 meses da formalização da rescisão (obras concluídas), conforme o § 1º.
Duas ressalvas fecham o quadro. O § 3º do art. 32-A afasta esse procedimento dos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob alienação fiduciária (Lei nº 9.514/1997) — modalidade hoje frequente. E o art. 35 traz garantia relevante: cancelado o registro por inadimplemento após o pagamento de mais de 1/3 do preço, novo registro do mesmo lote só se efetua mediante distrato assinado e comprovação do pagamento da parcela única ou da primeira parcela da restituição — garantia que o § 3º permite dispensar se as partes convencionarem de modo diverso e expresso no próprio distrato.
O que pode e o que não pode
- Desistir nos 7 dias do art. 67-A — pode, mas só na incorporação e nos contratos firmados em estande de vendas e fora da sede do incorporador. Para o lote, o dispositivo é outro (art. 26-A, VII, que remete ao art. 49 do CDC).
- Contrato sem quadro-resumo completo — não. O art. 35-A (incorporação) e o art. 26-A (loteamento) listam o que ele deve conter, com destaque negritado para as consequências do desfazimento. Faltando informação, ambos dão 30 dias para aditamento; não sanada, a omissão caracteriza justa causa para rescisão por parte do adquirente.
- Cláusula de perda embutida no meio do contrato — não basta. O § 2º de cada um desses artigos exige anuência prévia e específica do adquirente, mediante assinatura junto a essas cláusulas, redigidas conforme o § 4º do art. 54 do CDC.
- Reter mais do que o comprador pagou — não, com uma exceção nominada: o § 4º do art. 67-A limita descontos e retenções aos valores efetivamente pagos, salvo quanto às quantias relativas à fruição.
- Combinar no distrato condições diferentes das da lei — o § 13 do art. 67-A permite às partes, em comum acordo e por instrumento específico, definir condições diferenciadas. Em contrato de consumo, essa liberdade convive com o controle de cláusulas abusivas do CDC (arts. 51 e 53).
- Contar com o que foi dito na venda — pode: no contrato de consumo, a informação e a publicidade suficientemente precisas vinculam o fornecedor e integram o contrato que vier a ser celebrado (CDC, art. 30). Mas precisa ser demonstrável.
- Assinar o distrato para "resolver logo" — não sem conferir a conta. Assinado, ele passa a reger a devolução, e pode até dispensar garantias que a lei previa.
Como o escritório ajuda quem quer sair do contrato
Contratos de imóvel na planta e de lote se parecem por fora e se separam por dentro: mudam a lei aplicável, a base de cálculo da retenção, o prazo de devolução e até a existência de garantias no registro. O escritório analisa o contrato e o cenário de desfazimento para dizer, com base na norma que rege aquele negócio, o que pode ser exigido e o que pode ser questionado — antes de qualquer assinatura de distrato. A atuação em Direito Imobiliário abrange Ituiutaba/MG e o Pontal do Triângulo, presencialmente e a distância. Quem ainda está na fase de compra pode rever o checklist de compra de imóvel e entender por que posse não é propriedade.
Perguntas frequentes sobre distrato e arrependimento na compra de imóvel
Quem desiste de um imóvel na planta perde tudo o que pagou?
Em regra, não. O art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, trata do desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, por distrato ou por resolução decorrente de inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente. Nessa hipótese o adquirente faz jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas pelo índice contratual, deduzidas cumulativamente a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder 25% da quantia paga. Contratos com outra estrutura, como os que envolvem alienação fiduciária ou financiamento bancário, podem seguir regime diverso.
Existe direito de arrependimento na compra de imóvel na planta?
Sim, em hipótese delimitada. Segundo o § 10 do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento durante o prazo improrrogável de 7 dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. O § 11 estabelece que cabe ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo por carta registrada com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo. Para o lote em loteamento, a Lei nº 6.766/1979 não traz dispositivo equivalente a esse § 10: o art. 26-A, VII, manda o quadro-resumo informar sobre o direito de arrependimento previsto no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor.
O atraso na entrega da obra dá direito a alguma coisa?
O art. 43-A da Lei nº 4.591/1964 admite a entrega em até 180 dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado de forma clara e destacada, sem que isso dê causa à resolução nem gere penalidade. Ultrapassado esse prazo, e desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, o § 1º permite que ele promova a resolução do contrato, com devolução da integralidade dos valores pagos e a multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução. Mantido o contrato, o § 2º prevê ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, pro rata die. O § 3º veda a cumulação das duas.
As regras do lote em loteamento são as mesmas do imóvel na planta?
Não. A Lei nº 13.786/2018 alterou dois diplomas distintos. O lote em parcelamento do solo urbano segue o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979: a cláusula penal e as despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, ficam limitadas a um desconto de 10% do valor atualizado do contrato, e não a um percentual do que foi pago; a fruição do imóvel pode ser descontada até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato; e a restituição ocorre em até 12 parcelas mensais, após prazo de carência. O § 3º do mesmo artigo afasta esse procedimento dos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/1997.