Herança com imóvel rural: o que costuma travar a partilha

Quando a herança inclui uma fazenda, um sítio ou uma chácara, o inventário costuma andar mais devagar — e quase nunca é por má vontade da família. A terra tem regras próprias: existe um limite legal para o fracionamento do imóvel rural, que impede dividir a área em partes menores do que a lei admite; existe um condomínio entre os herdeiros desde o falecimento até a partilha; e existem exigências documentais próprias — o CCIR e a quitação do ITR —, sem as quais a lei não admite a homologação da partilha nem os atos de registro; a isso se somam pendências de matrícula e de regularização ambiental, que costumam aparecer justamente nessa fase. Nada disso, em regra, inviabiliza a partilha — mas muda o caminho, e ignorar esses pontos é a razão mais comum de o processo parar no meio.

Por que o imóvel rural complica mais que o urbano?

Com o falecimento, a herança se transmite desde logo aos herdeiros (art. 1.784 do Código Civil). Até a partilha, porém, ela permanece indivisível, e o direito dos co-herdeiros quanto à propriedade e à posse é regulado pelas normas relativas ao condomínio (art. 1.791, parágrafo único). Em um apartamento fechado, isso incomoda pouco. Em uma propriedade rural, incomoda muito: a terra não espera a burocracia. Há safra em andamento, arrendamento vigente, financiamento, gado, maquinário, contas para pagar — decisões que, a partir daquele dia, deixam de ser de uma pessoa e passam a envolver várias.

Some-se a isso o fato de que um imóvel rural é, muitas vezes, o principal bem da família. Quando quatro ou cinco herdeiros dependem economicamente do mesmo bem que não se divide bem, o atrito aparece antes mesmo da discussão jurídica.

A terra pode ser dividida entre todos os herdeiros?

Nem sempre — e esta é a trava que mais surpreende. O art. 65 do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) estabelece, no caput, que o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural; e o § 1º desse mesmo artigo diz, de forma expressa, que em caso de sucessão causa mortis e nas partilhas judiciais ou amigáveis não se poderão dividir imóveis em áreas inferiores a essa dimensão. Já o art. 8º da Lei nº 5.868/1972 fixa o piso: nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área inferior ao módulo calculado para o imóvel ou à fração mínima de parcelamento, prevalecendo a de menor área.

O efeito prático é direto: se a divisão pretendida gerar quinhões menores do que esse limite, ela não pode ser levada a registro. A partilha "no papel" até pode ser desenhada, mas não se transforma em matrículas separadas. Antes da partilha, o que o co-herdeiro pode ceder é o seu quinhão hereditário, por escritura pública e observada a preferência dos demais (arts. 1.793 e 1.794 do Código Civil) — sendo ineficaz a cessão de direito hereditário sobre bem da herança considerado singularmente (art. 1.793, § 2º). Depois da partilha, cada um titulariza uma fração ideal, sujeita às regras do condomínio. O que não existe, sem registro de divisão, é um pedaço de terra autônomo a ser vendido ou dado em garantia.

A lei prevê exceções, e vale conhecê-las. O art. 8º, § 4º, da Lei nº 5.868/1972 (na redação da Lei nº 13.001/2014) ressalva quatro hipóteses: a alienação de área destinada a ser anexada a imóvel rural confrontante, desde que o imóvel do qual se desmembra permaneça com área igual ou superior à fração mínima de parcelamento; a regularização fundiária de interesse social em área rural; os imóveis cujos proprietários sejam enquadrados como agricultor familiar na forma da Lei nº 11.326/2006; e o imóvel rural já incorporado à zona urbana do município. Cada uma dessas hipóteses exige enquadramento próprio, que precisa ser verificado no caso concreto — e é justamente por isso que vale conferir antes de concluir que a divisão é impossível.

E se a terra não puder ser dividida?

A lei prevê caminhos para o impasse. Pelo caput do art. 2.019 do Código Civil, os bens insuscetíveis de divisão cômoda que não couberem na meação do cônjuge sobrevivente ou no quinhão de um só herdeiro serão vendidos judicialmente, partilhando-se o valor apurado, a não ser que haja acordo para serem adjudicados a todos. O § 1º afasta a venda judicial se o cônjuge sobrevivente ou um ou mais herdeiros requererem a adjudicação do bem, repondo aos outros, em dinheiro, a diferença, após avaliação atualizada. E o § 2º determina que, se a adjudicação for requerida por mais de um herdeiro, observa-se o processo da licitação. Ou seja: manter em condomínio, um herdeiro ficar com a terra e compensar os demais, ou vender e dividir o valor — mas o acordo entre os herdeiros é apenas um dos caminhos, e não uma condição para que a partilha aconteça.

Na herança rural, a pergunta raramente é "quanto cabe a cada um". É "de que forma o que cabe a cada um pode existir juridicamente".

O que pode e o que não pode

De forma direta, dentro do que a legislação hoje prevê:

• Pode permanecer o condomínio entre os herdeiros sobre a área inteira, com cada um titular de uma fração ideal — o que é diferente de cada um ter um pedaço demarcado da terra.
• Pode o cônjuge sobrevivente ou um herdeiro requerer a adjudicação do imóvel e repor aos demais a diferença em dinheiro, após avaliação atualizada (art. 2.019, § 1º); havendo mais de um requerente, aplica-se o processo da licitação (§ 2º).
• Pode haver a venda do bem e a partilha do valor apurado, quando não houver acordo sobre outra solução.
• Pode um co-herdeiro ceder seu quinhão, observando que, pelo art. 1.794 do Código Civil, ele não pode ceder a pessoa estranha se outro co-herdeiro o quiser, tanto por tanto.
• Não pode registrar divisão que gere áreas abaixo do módulo do imóvel ou da fração mínima de parcelamento — o que for menor —, fora das exceções legais.
• Não pode homologar partilha de imóvel rural sem o CCIR: o art. 22, § 2º, da Lei nº 4.947/1966 diz que, em caso de sucessão causa mortis, nenhuma partilha, amigável ou judicial, poderá ser homologada pela autoridade competente sem a apresentação do Certificado de Cadastro do imóvel.
• Não pode praticar os atos de registro dos arts. 167 e 168 da Lei de Registros Públicos sem a comprovação do pagamento do ITR dos cinco últimos exercícios (art. 21 da Lei nº 9.393/1996), ressalvados os casos em que a exigibilidade do imposto esteja suspensa ou em curso de cobrança executiva com penhora efetivada (art. 20, caput, in fine).

Que pendências do imóvel costumam aparecer na hora errada

Há um padrão que se repete: problemas antigos da propriedade, que nunca atrapalharam o dia a dia, aparecem justamente quando a família precisa transferir a terra. Os mais frequentes:

Sobre o passivo ambiental, vale um alerta específico: a obrigação de reparar acompanha o imóvel, e não apenas quem causou o dano — foi o que tratamos no texto sobre passivo ambiental em imóvel rural. Quem recebe a terra recebe também esse passivo.

E os impostos?

A transmissão por herança é fato gerador do ITCMD, imposto de competência dos Estados e do Distrito Federal (art. 155, I, da Constituição). Este texto não traz alíquotas nem cálculos, por uma razão simples: a matéria está em transformação. As normas gerais do imposto passaram a ter disciplina nacional no contexto da reforma tributária e, em Minas Gerais, a legislação estadual está em processo de adequação, com proposta de alíquotas progressivas ainda em tramitação na Assembleia Legislativa. Aplica-se a norma vigente na data do fato gerador — por isso, qualquer conta precisa ser feita sobre a regra em vigor no momento, e não sobre a de ontem.

Ituiutaba e o Pontal do Triângulo: por que isso é tão comum aqui

Na nossa região — Ituiutaba, Capinópolis, Santa Vitória, Gurinhatã, Cachoeira Dourada e Canápolis, no Pontal, além de Monte Alegre de Minas e Prata, no Triângulo —, a terra é o patrimônio da família. É comum encontrar propriedades em que a documentação parou em um inventário de duas gerações atrás, áreas ocupadas há décadas sem título formal, divisas ajustadas "no acordo" entre irmãos e nunca registradas, e imóveis arrendados para usinas com contratos longos. Cada uma dessas situações tem tratamento jurídico próprio — e todas tendem a aparecer juntas no momento da partilha. Quando a posse é antiga e o título nunca existiu, o caminho pode passar por outra discussão, a de usucapião.

Como o escritório atua nesses casos

Na área de Direito das Sucessões, o escritório atua em inventários que envolvem imóvel rural, com análise prévia da documentação e da viabilidade jurídica da divisão pretendida, e acompanha o caso até o registro da partilha. Se você ainda está definindo o caminho, o texto sobre inventário extrajudicial ou judicial ajuda; se o momento é o de organizar as coisas antes, veja o planejamento sucessório.

Perguntas frequentes

A fazenda pode ser dividida entre todos os herdeiros?

Nem sempre. O art. 65, § 1º, do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) diz que, em caso de sucessão causa mortis e nas partilhas judiciais ou amigáveis, não se poderão dividir imóveis em áreas inferiores à dimensão do módulo de propriedade rural. E, pelo art. 8º da Lei nº 5.868/1972, nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área inferior ao módulo calculado para o imóvel ou à fração mínima de parcelamento, prevalecendo a de menor área. Se a divisão pretendida ficar abaixo desse limite, ela não pode ser levada a registro, salvo nas hipóteses de exceção previstas em lei. Cada caso depende da área do imóvel, do município e do enquadramento do proprietário.

E se a terra não puder ser dividida entre os herdeiros?

O Código Civil trata dessa situação no art. 2.019. Os bens insuscetíveis de divisão cômoda que não couberem na meação do cônjuge sobrevivente ou no quinhão de um só herdeiro serão vendidos judicialmente, partilhando-se o valor apurado, a não ser que haja acordo para serem adjudicados a todos. Pelo § 1º, não se fará a venda judicial se o cônjuge sobrevivente ou um ou mais herdeiros requererem que o bem lhes seja adjudicado, repondo aos outros, em dinheiro, a diferença, após avaliação atualizada. E o § 2º determina que, se a adjudicação for requerida por mais de um herdeiro, observa-se o processo da licitação. Ou seja: os caminhos estão previstos em lei, e o acordo entre os herdeiros é apenas um deles.

Que documentos do imóvel rural costumam ser exigidos na partilha?

Além da documentação comum do inventário, o imóvel rural tem exigências próprias. Pelo art. 22, § 2º, da Lei nº 4.947/1966, em caso de sucessão causa mortis nenhuma partilha, amigável ou judicial, pode ser homologada sem a apresentação do Certificado de Cadastro do imóvel, cujo documento hoje é o CCIR, emitido pelo INCRA. E o art. 21 da Lei nº 9.393/1996 exige a comprovação do pagamento do ITR referente aos cinco últimos exercícios para a prática dos atos de registro previstos nos arts. 167 e 168 da Lei de Registros Públicos, ressalvados os casos em que a exigibilidade do imposto esteja suspensa ou em curso de cobrança executiva com penhora efetivada (art. 20, caput, in fine). Pendências de matrícula, georreferenciamento e cadastro ambiental também costumam aparecer nessa fase.

Quem cuida da fazenda enquanto o inventário não termina?

Enquanto a partilha não é feita, a herança permanece indivisível e o direito dos co-herdeiros é regulado pelas normas relativas ao condomínio (art. 1.791, parágrafo único, do Código Civil), com a administração a cargo do inventariante. Isso significa que decisões que antes eram de uma pessoa passam a envolver os herdeiros, e determinados atos de disposição dependem de autorização. Como isso se organiza na prática varia conforme o caso e o caminho escolhido para o inventário.

Para saber mais sobre o assunto, conheça a área de Direito das Sucessões.