Arrendamento rural: prazo mínimo, direito de preferência do arrendatário e o que costuma dar errado no contrato

No arrendamento rural, a liberdade das partes é menor do que a maioria imagina. O Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e o Decreto nº 59.566/1966 impõem prazos mínimos conforme o tipo de exploração — em regra 3 anos para lavoura temporária e pecuária de pequeno e médio porte, 5 anos para lavoura permanente e pecuária de grande porte e 7 anos para exploração florestal (art. 13, II, "a", do Decreto) — e garantem ao arrendatário preferência para comprar o imóvel arrendado, em igualdade de condições, com 30 dias para responder à notificação (art. 92, § 3º, da Lei). Se a venda ocorre sem notificação, o art. 92, § 4º permite ao arrendatário, depositando o preço, requerer o imóvel para si dentro de seis meses contados da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis. São regras que não dependem do que está escrito no contrato.

Por que a lei fixa prazo mínimo no arrendamento rural?

O art. 95, XI, "b", do Estatuto da Terra manda que o regulamento fixe prazos mínimos de arrendamento e limites de vigência para os vários tipos de atividade agrícola. Quem faz isso é o art. 13, II, "a", do Decreto nº 59.566/1966, num capítulo voltado à conservação dos recursos naturais e à proteção social e econômica do arrendatário.

A lógica é conhecida: quem investe em correção de solo, canavial ou pastagem não pode ser posto para fora antes de colher o resultado. Por isso o art. 95, I, determina que os prazos terminem sempre depois de ultimada a colheita; e o art. 95, II, presume feito no prazo mínimo de três anos o arrendamento por tempo indeterminado.

O mesmo dispositivo fixa prazo mínimo de 3 anos em todos os casos de parceria, com base no art. 96, V, "b", do Estatuto; e o art. 96, I, garante prazo mínimo de três anos à parceria quando as partes nada convencionarem.

Como funciona a preferência do arrendatário na compra da terra?

Pelo art. 92, § 3º, decidindo alienar o imóvel arrendado, o proprietário deve dar conhecimento da venda ao arrendatário, que terá trinta dias, contados da notificação judicial ou comprovadamente efetuada mediante recibo, para exercer o direito em igualdade de condições. O art. 45 do Decreto nº 59.566/1966 repete a regra.

Se a venda for feita sem notificação, o art. 92, § 4º abre a segunda porta: o arrendatário pode, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, desde que requeira no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis — texto reproduzido no art. 47 do Decreto. É um prazo curto e amarrado a um evento registral, não à data em que o arrendatário soube do negócio.

Há ainda uma regra que costuma passar despercebida pelo comprador: o art. 92, § 5º estabelece que a alienação, ou a imposição de ônus real, não interrompe a vigência do arrendamento ou da parceria, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante.

A preferência do arrendatário decorre da lei, e não do que as partes escreveram no contrato.

Todo arrendatário tem esse direito de preferência?

Este é o ponto mais controvertido do tema. O art. 38 do Decreto nº 59.566/1966 condiciona o gozo dos benefícios ali estabelecidos a que a exploração da terra seja realizada de maneira eficiente, "direta e pessoal" e correta.

Com base nesse dispositivo, o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.447.082/TO (Terceira Turma, relator o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 10/05/2016, publicado em 13/05/2016), afirmou a plena eficácia da restrição e afastou as normas protetivas do Estatuto da Terra em favor de grande empresa rural, por não se tratar de arrendatário que explora a terra pessoal e diretamente. O entendimento foi retomado pela Terceira Turma em julgado divulgado pelo STJ em dezembro de 2025 (REsp 2.140.209).

Ou seja: o texto do art. 92, § 3º é amplo, mas essa leitura condiciona a preferência ao perfil de quem explora a área — e a discussão depende de prova sobre o modo de exploração.

O que pode e o que não pode

Em regra, e dentro do que o Estatuto da Terra e o Decreto nº 59.566/1966 hoje preveem:

• Pode o arrendatário exercer a preferência na compra em igualdade de condições, no prazo de 30 dias da notificação (art. 92, § 3º; art. 45 do Decreto).
• Pode o arrendatário invocar a preferência à renovação: pelo art. 95, IV, o proprietário deve, até 6 meses antes do vencimento, notificá-lo extrajudicialmente das propostas existentes; sem essa notificação, o contrato se considera automaticamente renovado, salvo se o arrendador, nos 30 dias seguintes, manifestar desistência ou formular nova proposta, com registro no Registro de Títulos e Documentos.
• Pode o proprietário afastar essa renovação se, 6 meses antes do vencimento, declarar por notificação extrajudicial a intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu (art. 95, V).
• Pode o arrendatário exigir, ao término do contrato, indenização das benfeitorias necessárias e úteis, permanecendo no imóvel enquanto não indenizado (art. 95, VIII).
• Não pode o contrato encurtar os prazos mínimos nem suprimir direitos: o art. 13, I, do Decreto impõe cláusula de proibição de renúncia a direitos ou vantagens estabelecidos em leis ou regulamentos pelos arrendatários e parceiros-outorgados.
• Não pode haver subarrendamento sem consentimento expresso do proprietário (art. 95, VI).
• Não pode a remuneração do arrendamento, sob qualquer forma de pagamento, superar 15% do valor cadastral do imóvel — limite que vai a 30% no arrendamento parcial de glebas selecionadas para exploração intensiva de alta rentabilidade (art. 95, XII).
• Não pode o proprietário exigir serviço gratuito, exclusividade na venda da colheita ou pagamento em vales e formas substitutivas da moeda (art. 93).

Parceria e arrendamento são a mesma coisa?

Não são, e a diferença tem consequências. Pelo art. 96, § 1º, do Estatuto (incluído pela Lei nº 11.443/2007), a parceria rural pressupõe partilha de riscos: caso fortuito e força maior do empreendimento, frutos e lucros nas proporções estipuladas e variações de preço. Já no arrendamento, o art. 13, III, do Decreto fala em preço fixado em quantia certa.

Daí a discussão frequente sobre contratos rotulados de "parceria" que, na prática, entregam ao proprietário remuneração fixa e nenhum risco. O próprio Estatuto trouxe balizas: o art. 96, § 2º permite às partes prefixar, em quantidade ou volume, o montante da participação do proprietário, desde que, ao final do contrato, seja feito o ajustamento do percentual de acordo com a produção; e o § 3º diz que eventual adiantamento do montante prefixado não descaracteriza a parceria. Como a qualificação depende do que se pactuou e do que se executou, a controvérsia costuma ser resolvida caso a caso. De todo modo, o art. 96, VII, manda aplicar à parceria as normas do arrendamento no que couber.

Contrato verbal ou "de gaveta" resolve?

O art. 92, caput, admite que a posse ou uso temporário da terra se exerça por contrato expresso ou tácito, e o § 8º permite prova testemunhal, dizendo que a ausência de contrato não elide a aplicação dos princípios do capítulo e das normas regulamentares. O ajuste de boca, portanto, não é um nada jurídico — e não serve para fugir das regras do Estatuto.

O problema é outro: sem documento, o que costuma virar litígio fica sem prova segura. Área, preço e reajuste, benfeitorias autorizadas, datas de início e de término e — decisivo para a preferência — quem é, afinal, o arrendatário e desde quando. Há ainda a discussão sobre a necessidade ou não de o contrato estar registrado para que a preferência seja oponível a quem comprou a terra; sobre o peso do registro, o texto estar na posse não é ser dono ajuda a situar o problema.

Ituiutaba, Capinópolis e Cachoeira Dourada: cana, grãos e contratos de gaveta

No Pontal do Triângulo, é frequente que a terra produtiva seja explorada por quem não é o proprietário. Em Ituiutaba, em Capinópolis e em Cachoeira Dourada, é comum a área arrendada para cana — com contratos longos, ligados ao ciclo do canavial — e para soja e milho, em ajustes anuais que se renovam sem nada escrito.

Duas cenas se repetem. A primeira: o proprietário vende e o arrendatário só descobre quando aparece outro dono na porteira, com a escritura já registrada — o que aciona os §§ 3º, 4º e 5º do art. 92. A segunda: o contrato anual de grãos que se arrasta há anos, sem termo escrito, e esbarra na presunção de três anos do art. 95, II, quando o proprietário quer a terra de volta na entressafra.

Quem compra também precisa olhar isso antes de assinar: pelo art. 92, § 5º, o adquirente entra no lugar do vendedor no contrato em curso — item que costuma faltar na conferência do negócio, ao lado dos que reunimos no que conferir antes de assinar a compra de um imóvel.

Como o escritório atua nesses casos

Na área de Direito Imobiliário, o escritório analisa contratos de arrendamento e de parceria — escritos ou verbais —, examina notificações de venda e de retomada e orienta proprietários e arrendatários sobre os limites que o Estatuto da Terra impõe ao ajuste. Quando a terra vem de herança ainda não partilhada, o cenário muda: o texto sobre herança com imóvel rural mostra o que costuma travar.

Perguntas frequentes sobre arrendamento rural

Qual é o prazo mínimo de um contrato de arrendamento rural?

Depende do tipo de exploração. O art. 13, II, a, do Decreto nº 59.566/1966, que regulamenta o art. 95, XI, b, do Estatuto da Terra, fixa prazos mínimos de 3 anos para lavoura temporária e ou pecuária de pequeno e médio porte, 5 anos para lavoura permanente e ou pecuária de grande porte, e 7 anos para exploração florestal. Além disso, o art. 95, II, da Lei nº 4.504/1964 presume feito no prazo mínimo de três anos o arrendamento por tempo indeterminado.

O arrendatário tem preferência para comprar a fazenda que arrenda?

O art. 92, § 3º, da Lei nº 4.504/1964 assegura ao arrendatário preferência para adquirir o imóvel arrendado em igualdade de condições, cabendo ao proprietário dar-lhe conhecimento da venda para que exerça o direito dentro de trinta dias, contados da notificação judicial ou comprovadamente efetuada mediante recibo. Há controvérsia sobre o alcance desse direito: no REsp 1.447.082/TO, julgado pela Terceira Turma do STJ em 10/05/2016, relator o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, aplicou-se o art. 38 do Decreto nº 59.566/1966 para restringir as normas protetivas a quem explora a terra de maneira direta e pessoal, afastando a preferência no caso de grande empresa rural.

O que acontece se a fazenda for vendida sem avisar o arrendatário?

O art. 92, § 4º, da Lei nº 4.504/1964 prevê que o arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis. Independentemente disso, o § 5º do art. 92 estabelece que a alienação não interrompe a vigência do contrato, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante.

Contrato de arrendamento rural feito só de boca tem valor?

O art. 92, caput, da Lei nº 4.504/1964 admite que a posse ou uso temporário da terra seja exercida em virtude de contrato expresso ou tácito. E o § 8º do mesmo artigo permite a produção de prova testemunhal, dizendo que a ausência de contrato não elide a aplicação dos princípios daquele capítulo e das normas regulamentares. O ajuste verbal, portanto, não afasta as regras do Estatuto da Terra, mas deixa sem documento os pontos que costumam gerar litígio, como área, preço, benfeitorias e prazo.

O escritório atua em conflitos de arrendamento rural na região?

Sim. O escritório atende produtores e proprietários de Ituiutaba e das cidades do Pontal do Triângulo em questões de arrendamento e parceria rural, de forma presencial na região e também on-line.