Georreferenciamento e certificação no INCRA: quando é obrigatório para vender, dividir ou inventariar a terra

O georreferenciamento do imóvel rural certificado pelo INCRA continua sendo exigência do sistema registral brasileiro, mas o prazo geral mudou: o Decreto nº 12.689, de 21 de outubro de 2025, deu nova redação ao art. 10 do Decreto nº 4.449/2002 e passou a prever que a identificação da área do imóvel rural de que tratam o art. 176, §§ 3º e 4º, da Lei nº 6.015/1973 será exigida nas hipóteses de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural a partir de 21 de outubro de 2029. Prorrogar, porém, não é dispensar — e o prazo não cobre tudo. Nos autos judiciais que versam sobre imóvel rural, o art. 225, § 3º, da mesma Lei pede o memorial georreferenciado, e o art. 2º, I, do Decreto nº 5.570/2005 determina que essa identificação seja exigida imediatamente, qualquer que seja a dimensão da área, nas ações ajuizadas a partir da publicação daquele decreto. Para as ações ajuizadas antes dessa data e ainda em trâmite, o inciso II remete aos prazos do art. 10 do Decreto nº 4.449/2002 — hoje, 21 de outubro de 2029. Além disso, pelo art. 9º, § 9º, do Decreto nº 4.449/2002, em nenhuma hipótese a adequação do imóvel àquelas exigências pode ser feita sem a certificação do memorial descritivo expedida pelo INCRA.

O que a Lei nº 10.267/2001 mudou, afinal?

A Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001, é o marco do tema. Ela alterou a Lei de Registros Públicos e criou, no art. 1º, § 2º, da Lei nº 5.868/1972, o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), com base comum de informações gerenciada em conjunto pelo INCRA e pela Receita Federal.

No registro de imóveis, ela inseriu o § 3º no art. 176 da Lei nº 6.015/1973: nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação do imóvel será obtida a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado, com ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, com precisão posicional fixada pelo INCRA — garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários cuja somatória da área não exceda quatro módulos fiscais. O § 4º acrescentou que essa identificação se tornaria obrigatória para efetivação de registro em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo. É desse "ato do Poder Executivo" que saem os decretos e as prorrogações.

A mesma lei inseriu o § 3º no art. 225, para os autos judiciais, e alterou o art. 22 da Lei nº 4.947/1966, que passou a exigir a apresentação do CCIR acompanhada da prova de quitação do ITR correspondente aos últimos cinco exercícios, ressalvados os casos legais de inexigibilidade e dispensa.

O prazo foi para 2029. Posso deixar para depois?

A resposta honesta é: depende do que você pretende fazer com a terra. O prazo do art. 10 do Decreto nº 4.449/2002, na redação do Decreto nº 12.689/2025, é expresso ao se referir ao art. 176, §§ 3º e 4º — isto é, às hipóteses de desmembramento, parcelamento, remembramento e transferência levadas a registro. Para elas, a data hoje prevista é 21 de outubro de 2029, quando também passa a valer a vedação do § 2º do mesmo artigo, que impede o oficial de praticar determinados atos registrais até que a identificação seja feita.

Fora daí, o quadro é outro. Três situações costumam surpreender quem contava com o prazo:

• Ação judicial. O art. 225, § 3º, da Lei nº 6.015/1973 determina que, nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações sejam obtidos a partir de memorial georreferenciado. O art. 2º, I, do Decreto nº 5.570/2005 — não revogado pelo Decreto nº 12.689/2025 — prevê a exigência imediata, qualquer que seja a dimensão da área, nas ações ajuizadas a partir da publicação daquele decreto. Para as ações ajuizadas antes dessa data e ainda em trâmite, o inciso II remete aos prazos do art. 10 do Decreto nº 4.449/2002 — hoje, 21 de outubro de 2029. O decreto não enumera ações: o critério é a ação versar sobre imóvel rural, nos termos do art. 225, § 3º, da Lei nº 6.015/1973 — o que costuma abranger inventário judicial, usucapião, divisão e demarcação, conforme o objeto de cada processo.
• Correção da descrição da matrícula. Pelo art. 9º, § 9º, do Decreto nº 4.449/2002, a adequação do imóvel às exigências do art. 176, §§ 3º e 4º, e do art. 225, § 3º, em nenhuma hipótese pode ser feita sem a certificação do INCRA. Quem quer acertar a descrição antes de vender não escapa da certificação.
• Imóvel já georreferenciado. Feita a primeira apresentação do memorial, os atos seguintes devem estar rigorosamente de acordo com o § 2º do art. 225 — que considera irregulares, para efeito de matrícula, os títulos cuja caracterização do imóvel não coincida com a do registro anterior (art. 9º, § 3º, do Decreto).

Some-se um ponto de ordem prática: por ser uma data única, a exigência passa a alcançar simultaneamente todos os imóveis nas hipóteses do art. 176, §§ 3º e 4º. O dimensionamento da demanda técnica e administrativa daí decorrente é incerto e não cabe antecipar.

Prazo prorrogado adia o momento em que o cartório passa a recusar o ato. Não conserta a matrícula, não resolve divisa e não antecipa fila.

Certificação no INCRA, averbação no cartório, CCIR e CAR são a mesma coisa?

Não. Confundir esses atos é uma das origens mais comuns de frustração. A certificação é técnica e cadastral; o registro é jurídico.

Cabe ao INCRA certificar que a poligonal objeto do memorial não se sobrepõe a nenhuma outra constante do seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas (art. 176, § 5º, da Lei nº 6.015/1973 e art. 9º, § 1º, do Decreto nº 4.449/2002). Mas o art. 9º, § 2º, do Decreto é categórico: essa certificação não implica reconhecimento do domínio nem da exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário. E o parágrafo único do art. 3º da Lei nº 5.868/1972 diz que os documentos expedidos pelo INCRA para fins cadastrais não fazem prova de propriedade. Quem decide quem é dono é o registro — assunto que já tratamos no texto sobre posse, propriedade e a importância do registro.

Por que tantos processos travam?

O ponto de estrangulamento mais frequente é a sobreposição de poligonais. Como a certificação depende de o INCRA verificar que a área não invade outra já cadastrada no seu sistema de gestão fundiária (SIGEF), basta que o vizinho tenha certificado antes, com limites diferentes dos que você entende serem os seus, para o processo parar. E aí não se trata mais de um problema de medição: trata-se de divergência de divisa, que é questão jurídica.

Vale registrar uma tensão que o produtor costuma sentir na prática. De um lado, o art. 176, § 13, da Lei nº 6.015/1973, incluído pela Lei nº 13.838/2019, dispensa a anuência dos confrontantes para a identificação dos §§ 3º e 4º, bastando a declaração do requerente de que respeitou os limites e as confrontações. De outro, essa declaração não é inofensiva: o art. 213, § 14, prevê que, verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos do memorial, respondem os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, além das sanções disciplinares e penais.

Quando o caminho necessário é a retificação, a lógica muda de novo. O art. 212 permite que o registro omisso, impreciso ou que não exprima a verdade seja retificado pelo oficial, a requerimento do interessado, pelo procedimento administrativo do art. 213, sem excluir a prestação jurisdicional. E o art. 213, II, quando há inserção ou alteração de medida perimetral, pede planta e memorial assinados também pelos confrontantes; faltando assinatura, há notificação para manifestação em quinze dias (§ 2º), presunção de anuência pelo silêncio (§ 4º) e, havendo impugnação fundamentada não resolvida amigavelmente, remessa ao juiz (§ 6º). Se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade, o interessado é remetido às vias ordinárias.

O que pode e o que não pode

• Pode georreferenciar e certificar antes de qualquer prazo — a antecipação é lícita e costuma ser o que evita a fila e a surpresa.
• Pode o proprietário cuja somatória de área não exceda quatro módulos fiscais contar com a isenção de custos financeiros prevista nos arts. 176, § 3º, e 225, § 3º, da Lei nº 6.015/1973 — isenção que, pelo art. 8º e seu parágrafo único do Decreto nº 4.449/2002, compreende os valores cobrados pelo INCRA para a certificação e não dispensa o interessado de promover, às suas expensas, a medição.
• Pode a identificação ser feita sem anuência dos confrontantes, bastando a declaração do requerente (art. 176, § 13) — o que não afasta a responsabilidade do art. 213, § 14.
• Não pode o imóvel rural ser desmembrado ou dividido em área inferior ao módulo calculado para o imóvel ou à fração mínima de parcelamento, prevalecendo a de menor área (art. 8º da Lei nº 5.868/1972), ressalvadas as hipóteses do seu § 4º; os atos que infringirem isso são considerados nulos e de nenhum efeito, não podendo os serviços notariais lavrar escrituras dessas áreas nem serem tais atos registrados (§ 3º).
• Não pode a adequação da descrição do imóvel às exigências dos arts. 176, §§ 3º e 4º, e 225, § 3º, ser feita sem a certificação do INCRA (art. 9º, § 9º, do Decreto nº 4.449/2002).
• Não pode a certificação ser usada como prova de propriedade ou de que os limites declarados são os corretos (art. 9º, § 2º, do Decreto; parágrafo único do art. 3º da Lei nº 5.868/1972).
• Não pode o título ingressar tranquilamente quando a caracterização do imóvel não coincide com a do registro anterior — a lei o considera irregular para efeito de matrícula (art. 225, § 2º).

Ituiutaba e o Pontal: matrículas descritas por córrego e cerca

Em Ituiutaba, Capinópolis, Santa Vitória, Gurinhatã, Canápolis e Cachoeira Dourada, é comum encontrar matrículas antigas que descrevem a área por acidentes naturais e marcos de vizinhança: do córrego tal até a cerca do vizinho, seguindo o espigão, e assim por diante. Essas descrições nasceram legítimas, mas envelheceram: a cerca mudou de lugar, o córrego mudou de curso, o vizinho vendeu e a área da matrícula deixou de bater com a área real.

Quando o imóvel entra em movimento — venda, doação, divisão entre filhos, inventário —, essa distância entre o papel e o campo aparece de uma vez no cartório de registro de imóveis da comarca. É nesse momento que a família descobre que precisa, antes, acertar a descrição, e não apenas assinar uma escritura. Em imóveis rurais herdados, isso se soma às travas que já tratamos no texto sobre herança com imóvel rural. Quem está do lado de quem compra encontra o mesmo tema pelo avesso, como no checklist de compra de imóvel: descrição imprecisa hoje é entrave amanhã.

Como o escritório atua nesses casos

Georreferenciar é serviço técnico, de profissional habilitado com ART — não é trabalho de advogado, e este texto não ensina a fazê-lo. O que costuma travar, porém, quase sempre é jurídico: divisa em disputa, sobreposição com o vizinho, matrícula que não fecha, área remanescente não apurada, herdeiros sem consenso, exigência do oficial que não se sabe se é cabível. Na área de Direito Imobiliário, o escritório analisa a matrícula e a situação cadastral, define o caminho pertinente — retificação administrativa, via judicial ou ajuste entre confrontantes — e conduz a discussão com o registro de imóveis e com as demais partes envolvidas. Quando o problema é de posse consolidada sem título, o tema pode encontrar-se com a usucapião.

Perguntas frequentes

O georreferenciamento do imóvel rural já é obrigatório ou só a partir de 2029?

Depende do ato. O Decreto nº 12.689, de 21 de outubro de 2025, deu nova redação ao art. 10 do Decreto nº 4.449/2002 e unificou o prazo: a identificação da área do imóvel rural a que se referem o art. 176, §§ 3º e 4º, da Lei nº 6.015/1973 será exigida nas hipóteses de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural a partir de 21 de outubro de 2029. Esse prazo alcança aquelas hipóteses registrais. Ele não alcança o art. 225, § 3º, da mesma Lei, que trata dos autos judiciais: pelo art. 2º, inciso I, do Decreto nº 5.570/2005, a identificação do imóvel rural objeto de ação judicial é exigida imediatamente, qualquer que seja a dimensão da área, nas ações ajuizadas a partir da publicação daquele decreto. Para as ações ajuizadas antes dessa data e ainda em trâmite, o inciso II remete aos prazos do art. 10 do Decreto nº 4.449/2002 — hoje, 21 de outubro de 2029. E também não é dispensa para quem precisa acertar a descrição da matrícula: pelo art. 9º, § 9º, do Decreto nº 4.449/2002, em nenhuma hipótese a adequação do imóvel às exigências do art. 176, §§ 3º e 4º, e do art. 225, § 3º, pode ser feita sem a certificação do memorial descritivo expedida pelo INCRA.

Certificação no INCRA é a mesma coisa que registro no cartório?

Não. São atos de órgãos diferentes e com efeitos diferentes. Cabe ao INCRA certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante do seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas (art. 176, § 5º, da Lei nº 6.015/1973 e art. 9º, § 1º, do Decreto nº 4.449/2002). O art. 9º, § 2º, do mesmo Decreto é expresso: a certificação do memorial descritivo pelo INCRA não implica reconhecimento do domínio ou a exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário. No mesmo sentido, o parágrafo único do art. 3º da Lei nº 5.868/1972 diz que os documentos expedidos pelo INCRA para fins cadastrais não fazem prova de propriedade ou de direitos a ela relativos. Quem altera o que consta da matrícula é o registro de imóveis, e o art. 9º, § 5º, do Decreto prevê que o memorial que de qualquer modo possa alterar o registro resultará em nova matrícula, com encerramento da anterior, mediante requerimento instruído com a certificação, o CCIR e a prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, quando for o caso.

É preciso a assinatura dos vizinhos para georreferenciar o imóvel rural?

O art. 176, § 13, da Lei nº 6.015/1973, incluído pela Lei nº 13.838/2019, dispensa a anuência dos confrontantes para a identificação de que tratam os §§ 3º e 4º daquele artigo, bastando a declaração do requerente de que respeitou os limites e as confrontações. Isso, porém, não apaga o conflito de divisas. O INCRA certifica justamente a ausência de sobreposição com outras poligonais do seu cadastro georreferenciado, e o art. 213, § 14, da mesma Lei prevê que, verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, respondem os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, além das sanções disciplinares e penais. Quando o caminho é a retificação do art. 213, inciso II, com inserção ou alteração de medida perimetral, a lei pede planta e memorial assinados também pelos confrontantes, e o § 2º prevê a notificação daquele que não assinou, com presunção de anuência pelo silêncio (§ 4º) e remessa ao juiz em caso de impugnação não resolvida (§ 6º).

A matrícula descreve a fazenda por córrego e cerca. Isso atrapalha vender ou inventariar?

Descrições antigas, feitas por acidentes naturais e marcos de vizinhança, não são inválidas por si só, mas costumam gerar atrito quando o imóvel entra em movimento. O art. 225 da Lei nº 6.015/1973 determina que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem com precisão as características, confrontações e localização dos imóveis, e o § 2º considera irregulares, para efeito de matrícula, os títulos em que a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior. Quando o registro é omisso, impreciso ou não exprime a verdade, a retificação pode ser feita pelo oficial a requerimento do interessado, pelo procedimento administrativo do art. 213, sem excluir a via judicial (art. 212 e seu parágrafo único). Se a intenção é dividir a área, entra ainda o art. 8º da Lei nº 5.868/1972, que impede o desmembramento em área inferior ao módulo calculado para o imóvel ou à fração mínima de parcelamento, prevalecendo a de menor área, com as exceções do seu § 4º.

Para saber mais sobre o assunto, conheça a área de Direito Imobiliário.