Comprar imóvel em inventário: o que muda quando o vendedor é um espólio

Dá para comprar um imóvel cujo dono morreu e cujo inventário ainda está em andamento — mas quem assina, o que se assina e o que isso produz no cartório de registro mudam conforme o estágio do processo. Três confusões respondem por boa parte dos problemas que aparecem depois: achar que o inventariante pode vender sozinho porque "está à frente de tudo"; tratar cessão de direitos hereditários como se fosse compra do imóvel; e imaginar que o contrato particular assinado com os filhos do falecido, por si, muda o nome na matrícula.

Por que o imóvel ainda não é dos herdeiros — e também já não é do falecido

Com a morte, abre-se a sucessão, e o art. 1.784 do Código Civil transmite a herança desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários. Só que ela é transmitida como bloco: o parágrafo único do art. 1.791 dispõe que, até a partilha, o direito dos coerdeiros quanto à propriedade e à posse da herança é indivisível e se regula pelas normas relativas ao condomínio. Enquanto isso, esse patrimônio recebe um nome processual — espólio —, que não é pessoa nem empresa: é o conjunto de bens e dívidas que se mantém unitário até a partilha, e é por ele que a herança responde nesse intervalo.

Daí a consequência que mais surpreende o comprador: nenhum herdeiro é, isoladamente, dono daquele imóvel específico antes da partilha — ele é titular de uma fração ideal sobre o todo.

Quem pode assinar pelo espólio?

O art. 75, VII, do Código de Processo Civil diz que o espólio é representado em juízo, ativa e passivamente, pelo inventariante. Antes dele, existe uma fase de transição: o art. 1.797 do Código Civil entrega a administração da herança, até o compromisso do inventariante, ao cônjuge ou companheiro que convivia com o falecido, ao herdeiro que estiver na posse e administração dos bens, ao testamenteiro ou a pessoa de confiança do juiz, nessa ordem — e, havendo mais de um herdeiro na posse e administração dos bens, ao mais velho. É o administrador provisório: o art. 613 do CPC confirma que, até que o inventariante preste compromisso, o espólio continua na posse dele. O papel desse administrador, e seus limites, aparecem no artigo sobre quem administra a fazenda durante o inventário.

Aqui está o ponto que o comprador precisa separar: administrar não é dispor. Representar o espólio para pagar contas, conservar o bem ou responder por ele é uma coisa; vender um imóvel do acervo é outra, e tem exigência própria.

A venda de um bem do espólio depende de autorização do juiz?

No inventário judicial, sim. O art. 619, I, do CPC dispõe que incumbe ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz, alienar bens de qualquer espécie. E o § 3º do art. 1.793 do Código Civil fecha o cerco pelo lado do direito material: é ineficaz a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário pendente a indivisibilidade. "Ineficaz" não é detalhe de linguagem: significa que o negócio pode não produzir os efeitos que o comprador esperava dele.

Quando o inventário corre pela escritura pública do § 1º do art. 610 do CPC — documento hábil para qualquer ato de registro —, o procedimento é notarial, e não judicial. Isso não significa que o Judiciário fique inteiramente fora: nas hipóteses abertas pela Resolução CNJ nº 571/2024 há intervenções específicas, como se vê adiante.

E há norma nacional tratando diretamente do caso. A Resolução CNJ nº 571/2024 incluiu o art. 11-A na Resolução CNJ nº 35/2007: o inventariante pode ser autorizado, por escritura pública — autorização que parte dos herdeiros e, conforme o caso, do cônjuge ou convivente sobrevivente —, a alienar móveis e imóveis do espólio independentemente de autorização judicial, observados os requisitos ali listados, entre eles a discriminação das despesas do inventário, a vinculação de parte ou de todo o preço ao pagamento dessas despesas, a inexistência de indisponibilidade de bens dos herdeiros ou do cônjuge ou convivente sobrevivente, a apresentação das guias dos impostos de transmissão e a prestação de garantia, real ou fidejussória, pelo inventariante. O bem alienado continua relacionado no acervo para cálculo dos quinhões e do imposto, sem ser objeto de partilha.

Vale ainda registrar que o caput do art. 610 reserva à via judicial os casos de testamento ou interessado incapaz, e que a mesma Resolução CNJ nº 571/2024 admitiu a via extrajudicial também nessas situações, com requisitos próprios: havendo testamento, o art. 12-B exige que todos os interessados estejam representados por advogado, que sejam capazes e concordes e que exista expressa autorização do juízo sucessório em ação de abertura e cumprimento de testamento, em sentença transitada em julgado; havendo menor ou incapaz, o art. 12-A exige que o quinhão seja pago em parte ideal em cada um dos bens e que haja manifestação favorável do Ministério Público, sendo vedada a prática de atos de disposição relativos aos bens ou direitos do menor ou incapaz — vedação que importa diretamente a quem pretende comprar. Em todos esses casos a previsão é de resolução do CNJ, e a aplicação concreta depende da documentação, da serventia e da orientação da corregedoria local.

Comprar direitos hereditários é comprar o imóvel?

Não — e essa é uma das confusões que mais aparecem em negócios com espólio. O art. 1.793 do Código Civil permite que o direito à sucessão aberta, ou o quinhão de que disponha o coerdeiro, seja objeto de cessão por escritura pública. O que se compra, ali, é a posição do herdeiro — com o que ela tem de bom e de ruim —, e não um imóvel determinado. Mais: o § 2º do mesmo artigo considera ineficaz a cessão, pelo coerdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente. É o caso do "vou te vender a chácara que vai caber na minha parte".

A leitura desse dispositivo, porém, não é pacífica. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a cessão de direitos hereditários sobre bem singular, feita por escritura pública e sem envolver incapaz, não é nula nem inválida — tem a eficácia condicionada à atribuição daquele bem ao cedente na partilha, e a ineficácia opera apenas perante os coerdeiros que não anuíram (REsp 1.809.548/SP, 3ª Turma, Informativo nº 672). O próprio acórdão registra que a matéria é controvertida na doutrina e nos tribunais. Este texto não toma partido: aponta que quem compra assim assume o risco de um negócio cuja eficácia depende do desenho final da partilha.

Existe ainda a preferência dos outros herdeiros: pelo art. 1.794, o coerdeiro não pode ceder sua quota a pessoa estranha à sucessão se outro coerdeiro a quiser, tanto por tanto; e o art. 1.795 permite ao coerdeiro a quem não se deu conhecimento da cessão, depositado o preço, haver para si a quota cedida a estranho, se o requerer até 180 dias após a transmissão. Quem compra sem se ocupar disso compra com um prazo correndo contra si. O tema tem recorte próprio no artigo sobre o que o herdeiro pode e o que não pode vender antes da partilha.

O que pode e o que não pode

• Comprar imóvel de espólio em inventário judicial — em regra pode, mas a alienação passa pelo art. 619, I, do CPC: interessados ouvidos e autorização do juiz. Sem essa etapa, o negócio nasce exposto à ineficácia do § 3º do art. 1.793 do Código Civil.
• Comprar do espólio na via extrajudicial — o art. 11-A da Resolução CNJ nº 35/2007 admite a alienação por escritura pública sem autorização judicial, observados os requisitos ali previstos — que não são dispensáveis por acordo entre as partes.
• Fechar só com o inventariante, porque "ele representa o espólio" — não basta. Representação para os atos de administração e poder de dispor de um bem do acervo são coisas distintas.
• Comprar "a parte" de um herdeiro sobre um bem certo — o § 2º do art. 1.793 considera ineficaz a cessão de direito hereditário sobre bem da herança considerado singularmente; o alcance dessa ineficácia é controvertido (há entendimento no STJ de que ela opera apenas perante os coerdeiros que não anuíram). Em qualquer leitura, é negócio de eficácia incerta para o comprador.
• Comprar de espólio com herdeiro menor ou incapaz pela via do cartório — atenção: o § 1º do art. 12-A da Resolução CNJ nº 35/2007 veda a prática de atos de disposição relativos aos bens ou direitos do interessado menor ou incapaz.
• Ceder a quota hereditária inteira — em regra pode, por escritura pública (art. 1.793), observada a preferência dos coerdeiros (arts. 1.794 e 1.795).
• Usar contrato particular de gaveta — não como título de propriedade. O art. 108 do Código Civil exige escritura pública, salvo disposição legal em contrário, para os negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. E esse patamar não socorre o contrato de gaveta abaixo dele: pelo art. 1.245, a propriedade entre vivos só se transfere com o registro do título translativo — enquanto não registrado, o alienante continua a ser havido como dono —, e a cessão de direitos hereditários exige escritura pública por força do art. 1.793, qualquer que seja o valor.
• Assumir que a dívida do falecido "morreu com ele" — não. O art. 1.997 dispõe que a herança responde pelas dívidas do falecido e que, feita a partilha, só respondem os herdeiros, cada qual em proporção do que lhe coube; o art. 1.792 limita a responsabilidade do herdeiro às forças da herança. Esses dispositivos, porém, tratam da responsabilidade dos herdeiros, não do terceiro que compra: o risco do comprador é de outra ordem, porque atos de disposição podem ser questionados por credores — conforme o caso, pelas vias da fraude contra credores (arts. 158 a 165 do Código Civil) ou da fraude à execução (art. 792 do CPC).
• Supor que o imposto está resolvido porque a escritura saiu — cuidado. O art. 192 do Código Tributário Nacional fala em sentença de partilha ou adjudicação. Na via extrajudicial, o art. 15 da Resolução CNJ nº 35/2007, com a redação da Resolução CNJ nº 695/2026, passou a dispor que a lavratura dessas escrituras não se condiciona à comprovação do prévio recolhimento do ITCMD. A obrigação tributária permanece — mudou o momento da comprovação —, e a compatibilização dessa dispensa com a legislação estadual é objeto de discussão.
• Deixar para conferir a matrícula depois — não. A matrícula atualizada é o que revela a cadeia, os ônus e se a partilha chegou ou não ao registro. Vale ao lado do alerta de que posse não é propriedade.

No negócio com espólio, o preço costuma ser a parte fácil. O difícil é saber o que exatamente está sendo entregue — e quando.

Ituiutaba e o Pontal do Triângulo: a fazenda e a chácara "com inventário em andamento"

Na região, o desenho se repete: uma fazenda, uma chácara às margens do Paranaíba ou uma casa na cidade aparecem no mercado com o aviso de que "o inventário está correndo e sai rápido". Em imóvel rural, some-se o que já é próprio da área — cadastro, georreferenciamento e a documentação que o registro exige. Nada disso desaparece porque o vendedor é um espólio, e algumas dessas pendências travam a partilha antes mesmo de travar a venda, como se vê nos casos de herança com imóvel rural. Há ainda a variável humana: espólio com muitos herdeiros, herdeiro que mora fora, herdeiro que não assina. Um único dissenso muda a via — e, com ela, o prazo.

Como o escritório atua nessas compras

Comprar de espólio exige ler duas histórias ao mesmo tempo: a do imóvel, na matrícula e nos cadastros, e a da sucessão, nos autos ou na escritura. O escritório analisa a documentação apresentada e busca identificar qual é a via em curso — a diferença entre elas está no artigo sobre inventário extrajudicial ou judicial —, quem tem legitimidade para assinar, o que depende de autorização e qual instrumento tende a levar ao registro, expondo ao cliente, antes da assinatura, os efeitos que aquele negócio pode e os que não pode produzir, conforme o caso concreto. A atuação em Direito Imobiliário e em Sucessões alcança Ituiutaba/MG e as cidades do Pontal do Triângulo, presencialmente e a distância.

Perguntas frequentes sobre comprar imóvel de espólio

Quem assina pelo espólio na venda de um imóvel?

O espólio é representado em juízo, ativa e passivamente, pelo inventariante, conforme o art. 75, VII, do Código de Processo Civil. Antes disso há uma fase intermediária: o art. 1.797 do Código Civil atribui a administração da herança, até o compromisso do inventariante, ao cônjuge ou companheiro que convivia com o falecido, ao herdeiro que estiver na posse e administração dos bens, ao testamenteiro ou a pessoa de confiança do juiz, nessa ordem. O art. 613 do CPC dispõe que, até que o inventariante preste o compromisso, continuará o espólio na posse do administrador provisório. Representar o espólio para os atos de administração, porém, não é o mesmo que poder dispor de um bem do acervo.

A venda de imóvel do espólio depende de autorização judicial?

No inventário judicial, sim. O art. 619, I, do Código de Processo Civil dispõe que incumbe ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz, alienar bens de qualquer espécie. No mesmo sentido, o § 3º do art. 1.793 do Código Civil considera ineficaz a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário, pendente a indivisibilidade. Na via extrajudicial, o art. 11-A da Resolução CNJ nº 35/2007, incluído pela Resolução CNJ nº 571/2024, admite que o inventariante seja autorizado por escritura pública a alienar móveis e imóveis do espólio independentemente de autorização judicial, desde que observados os requisitos ali previstos, entre eles a vinculação de parte ou de todo o preço ao pagamento das despesas do inventário e a prestação de garantia, real ou fidejussória, pelo inventariante. Cada caso depende da via em curso e da documentação apresentada.

Comprar direitos hereditários é o mesmo que comprar o imóvel?

Não. O art. 1.793 do Código Civil trata da cessão do direito à sucessão aberta ou do quinhão do coerdeiro, por escritura pública. O § 2º do mesmo artigo considera ineficaz a cessão, pelo coerdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente, embora o alcance dessa ineficácia seja controvertido: o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que tal cessão não é nula nem inválida, ficando a eficácia condicionada à atribuição do bem ao cedente na partilha e operando a ineficácia apenas perante os coerdeiros que não anuíram. Além disso, o art. 1.794 assegura que o coerdeiro não poderá ceder sua quota a pessoa estranha à sucessão se outro coerdeiro a quiser, tanto por tanto, e o art. 1.795 permite ao coerdeiro preterido, depositado o preço, haver para si a quota cedida a estranho, se o requerer até cento e oitenta dias após a transmissão. A cessão, em regra, não substitui o registro da transmissão do imóvel na matrícula.

As dívidas do falecido podem alcançar o imóvel comprado do espólio?

A herança responde pelo pagamento das dívidas do falecido, e o art. 1.792 do Código Civil estabelece que o herdeiro não responde por encargos superiores às forças da herança. O art. 1.997 dispõe que, feita a partilha, só respondem os herdeiros, cada qual em proporção da parte que na herança lhe coube. Esses dispositivos, porém, tratam da responsabilidade dos herdeiros, e não do terceiro que compra: o risco do comprador é de outra ordem, porque atos de disposição podem ser atacados por credores do falecido, do espólio ou dos herdeiros, conforme o caso e o momento em que foram praticados. Em matéria tributária, o art. 192 do Código Tributário Nacional se refere à sentença de julgamento de partilha ou adjudicação; na via extrajudicial, o art. 15 da Resolução CNJ nº 35/2007, com a redação dada pela Resolução CNJ nº 695/2026, dispõe que a lavratura das escrituras de inventário e partilha não se condiciona à comprovação do prévio recolhimento do ITCMD, o que não afasta a obrigação tributária. Por isso a pesquisa de certidões em nome do falecido, do espólio e dos herdeiros costuma ser parte relevante da análise de risco.